Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik
Yayınlanan Resmin Gazete: 29188
Yayınlanan Tarih: 27.11.2014 00:00:00
Yayınlayan Kurum:
BİRİNCİ BÖLÜM
Amaç, Kapsam, Dayanak ve Tanımlar
Amaç
MADDE 1 – (1) Bu Yönetmeliğin amacı, ön ödemeli konut satışlarına ilişkin uygulama
usul ve esaslarını düzenlemektir.
Kapsam
MADDE 2 – (1) Bu Yönetmelik, ön ödemeli konut satışlarını kapsar.
Dayanak
MADDE 3 – (1) Bu Yönetmelik, 7/11/2013 tarihli ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması
Hakkında Kanunun 46ncı ve 84 üncü maddelerine dayanılarak hazırlanmıştır.
Tanımlar
MADDE 4 – (1) Bu Yönetmeliğin uygulanmasında;
a) Bağlı kredi sözleşmesi: Konut finansmanı kredisinin münhasıran belirli bir konutun
satın alınması durumunda bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki
sözleşmenin objektif açıdan ekonomik bir birlik oluşturduğu sözleşmeyi,
b) Bakanlık: Gümrük ve Ticaret Bakanlığını,
c) Genel Müdürlük: Tüketicinin Korunması ve Piyasa Gözetimi Genel Müdürlüğünü,
ç) Kalıcı veri saklayıcısı: Tüketicinin gönderdiği veya kendisine gönderilen bilgiyi, bu
bilginin amacına uygun olarak makul bir süre incelemesine elverecek şekilde
kaydedilmesini ve değiştirilmeden kopyalanmasını sağlayan ve bu bilgiye aynen
ulaşılmasına imkân veren kısa mesaj, elektronik posta, internet, disk, CD, DVD, hafıza
kartı ve benzeri her türlü araç veya ortamı,
d) Kanun: 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu,
e) Konut: 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tabi mesken amaçlı
kullanılan ya da mesken niteliği taşımamakla birlikte tüketicilerin kullanımına sunulan
her türlü bağımsız bölümü,
f) Konut finansmanı kuruluşu: Konut finansmanı kapsamında doğrudan tüketiciye kredi
kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve
Denetleme Kurulu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen
finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketlerini,
g) Ön ödeme tutarı: Konutun tesliminden önce tüketici tarafından ödenen toplam tutarı,
ğ) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi: Tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış
bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen
ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmeyi,
h) Satıcı: Kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla
tüketiciye mal sunan ya da mal sunanın adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya
tüzel kişiyi,
ı) Tüketici: Ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi
ifade eder.
İKİNCİ BÖLÜM
Ön Bilgilendirme ve Sözleşme Yükümlülüğü
Ön bilgilendirme
MADDE 5 – (1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi kurulmadan en az bir gün önce
aşağıdaki hususları içeren, en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık,
sade ve okunabilir şekilde düzenlenen ön bilgilendirme formunun tüketiciye verilmesi
zorunludur:
a) Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası
ile diğer iletişim bilgileri,
b) Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok,
konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile 2/11/1985 tarihli ve 18916 Mükerrer
sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre
belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
c) Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak peşin ve taksitli toplam satış fiyatı;
varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
ç) Varsa faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran,
d) Tüketicinin cayma ve sözleşmeden dönme hakkına ilişkin bilgiler,
e) Konutun teslim tarihi,
f) Verilecek teminata ilişkin bilgiler,
g) Yapı ruhsatının alınış tarihi,
ğ) Yönetim planına uygun olarak genel giderlere katılıma ilişkin bilgiler.
(2) Yukarıda yer alan bilgileri içeren ön bilgilendirme formuna ek olarak tüketiciye,
bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi verilir.
(3) Birinci ve ikinci fıkradaki bilgilerin yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile
tüketiciye verilmesi zorunludur.
(4) Bu madde kapsamında ön bilgilendirme yapıldığına ilişkin ispat yükü satıcıya aittir.
Şekil şartı
MADDE 6 – (1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, kat irtifakı devrinin tüketici lehine
tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde veya
noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kurulur. Aksi hâlde
sözleşme geçersizdir. Satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine
olacak şekilde ileri süremez.
(2) Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında
ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini
isteyemez.
(3) Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.
Sözleşmenin zorunlu içeriği
MADDE 7 – (1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin, en az on iki punto
büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde yapılması,
aşağıdaki bilgileri içermesi ve bir örneğinin tüketiciye verilmesi zorunludur:
a) Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası
ile diğer iletişim bilgileri,
b) Tüketicinin adı, soyadı, açık adresi, telefon numarası ve varsa diğer iletişim bilgileri,
c) Sözleşmenin düzenlendiği tarih,
ç) Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok,
konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine
göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
d) Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak satış fiyatı, varsa teslim ve diğer
masraflara ilişkin bilgi,
e) Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı; varsa teslim
ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
f) Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının
yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı,
g) Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,
ğ) Ön ödeme tutarı,
h) Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap bilgileri,
ı) Cayma hakkının kullanılma şartları, süresi ve usulüne ilişkin bilgiler,
i) Sözleşmeden dönme hakkının kullanılma şartları, süresi, usulü ile tazminata ilişkin
bilgiler,
j) Cayma ve sözleşmeden dönme bildirimlerinin yapılacağı açık adres bilgileri,
k) Verilen teminata ilişkin bilgiler,
l) Konutun teslim tarihi ve şekli,
m) Yapı ruhsatının alınış tarihi,
n) Konutun ortak giderlerine ilişkin bilgiler,
o) Tüketicilerin uyuşmazlık konusundaki başvurularını tüketici mahkemesine veya
tüketici hakem heyetine yapabileceklerine dair bilgi.
(2) Peşin ödemede bulunulan ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde birinci fıkranın (e),
(f), (g), (ğ) ve (h) bentlerinde yer alan hükümler aranmaz.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Cayma ve Sözleşmeden Dönme Hakkının Kullanımı
Cayma hakkı
MADDE 8 – (1) Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde,
herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma
hakkına sahiptir.
(2) Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya noterlikler
aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir. Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile
karşılanması durumunda, cayma hakkının kullanıldığı bilgisi satıcı tarafından ilgili konut
finansmanı kuruluşuna derhal bildirilir.
(3) Taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda bağlı kredi
sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere cayma hakkı süresi
sonunda yürürlüğe girer. Konut finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde
tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf
talep edemez.
(4) Taşınmaz için bina tamamlama sigortası yaptırılmış ise, sigorta teminatı, kurulduğu
tarihten itibaren hüküm doğurmak üzere cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer.
(5) Cayma hakkının kullanılması durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve
tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten
itibaren en geç on dört gün içinde tüketiciye geri verilir.
(6) Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği
tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.
(7) Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle
yükümlüdür.
Sözleşmeden dönme
MADDE 9 – (1) Ön ödemeli konut satışında, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin
herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır.
(2) Sözleşmeden dönme bildiriminin satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi
yeterlidir. Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile karşılanması durumunda,
tüketicinin sözleşmeden dönme hakkını kullandığına ilişkin bilgi, satıcı tarafından ilgili
konut finansmanı kuruluşuna derhal bildirilir.
(3) Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; ön ödemeli konut satışı nedeniyle oluşan
vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin
yüzde ikisine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.
(4) Aşağıdaki hallerde tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez:
a) Satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi,
b) Tüketicinin ölmesi,
c) Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön
ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi,
ç) Ön ödemeli konut satışının taksitle yapılması durumunda, mevcut sözleşmenin yerine
konut teslim tarihini geçmeyen ve tüketicinin mevcut sözleşmeye göre talep edilen vade
farkını ödemeyi de kabul ettiği yeni bir taksitle satış sözleşmesinin kurulmasına ilişkin
önerisinin, satıcı tarafından kabul edilmemesi nedeniyle sözleşmeden dönülmesi.
(5) Bir konutun birden fazla tüketiciye satılması nedeniyle tüketicinin sözleşmeden
dönmesi halinde, tüketiciden ön ödemeli konut satışı nedeniyle oluşan vergi, harç,
masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel talep edilemez.
(6) Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve
tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten
itibaren en geç doksan gün içinde tüketiciye geri verilir.
(7) Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile karşılanması durumunda, tüketicinin
ödediği satış bedeli, satıcı tarafından dönme bildiriminin kendisine ulaştığı tarihten
itibaren en geç doksan gün içinde yalnızca üçüncü fıkrada belirtilen masraf ve tazminat
tutarı düşülerek ilgili konut finansmanı kuruluşuna iade edilir. Konut finansmanı
kuruluşu söz konusu tutarı, Kanunun 37 nci maddesine uygun olarak tüketiciye derhal
geri öder.
(8) Satıcıya veya konut finansmanı kuruluşuna ödenen bedel ile tüketiciyi borç altına
sokan her türlü belgenin iade edildiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde
edinimlerini iade eder.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Satıcının Diğer Yükümlülükleri
Konutun teslimi
MADDE 10 – (1) Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme
tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez.
(2) Aşağıdaki hallerde konutun tüketiciye devir veya teslim edildiği kabul edilir:
a) Kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescili,
b) Kat irtifakına konu konutun tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte
konutun oturmaya elverişli bir şekilde zilyetliğinin devri.
Proje değişiklikleri
MADDE 11 – (1) Sözleşmeye konu konutun yer aldığı projede sonradan değişiklik
yapılması durumunda, bu değişikliğin tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı
ile bildirilmesi zorunludur. Tüketici yapılan proje değişikliğini kabul etmeyerek bir ay
içinde vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel ödemeksizin
sözleşmeden dönebilir. Proje değişikliğinin yasal zorunluluklardan veya mücbir sebep
hallerinden kaynaklanması durumunda, satıcı tüketiciden vergi, harç ve benzeri yasal
yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar kesinti
yapabilir.
BEŞİNCİ BÖLÜM
Teminata İlişkin Esaslar
Teminat
MADDE 12 – (1) Satıcının konut satışına başlamadan önce, konut adedi otuz ve
üzerinde olan projeler için bina tamamlama sigortası yaptırması veya aşağıda belirtilen
diğer teminat ve şartlardan en az birini sağlaması zorunludur:
a) Banka teminat mektubu,
b) Hakediş sistemi,
c) Bağlı kredi ile teminat.
(2) Birinci fıkrada yer alan teminatlar dışında, tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına
alacak başka bir yöntem öngörülmesi durumunda, bu yöntem Bakanlık tarafından uygun
görülürse teminat olarak kabul edilebilir.
Bina tamamlama sigortası
MADDE 13 – (1) Bina tamamlama sigortasının kapsamı, koşulları ve uygulama esasları
Hazine Müsteşarlığınca belirlenir.
(2) Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri
güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati
tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.
Banka teminat mektubu
MADDE 14 – (1) Banka teminat mektubu, satıcının tüketiciye karşı ön ödemeli konut
satışına ilişkin 10 uncu maddede yer alan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde,
tüketicinin ödediği bedeli, ilk talebinde ona derhal ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğine
dair banka tarafından verilen kesin ve süresiz mektuptur.
(2) Ön ödemeli konut satışının banka teminat mektubu verilmesi suretiyle teminat altına
alınması durumunda, satıcı 10 uncu maddede yer alan yükümlülüklerini yerine
getirmezse tüketiciler, kendilerine verilmiş olan banka teminat mektubunu bankadan
tazmin edebilirler.
Hakediş sistemi
MADDE 15 – (1) Tüketicinin ödemelerinin hakediş sistemi ile teminat altına alınması
durumunda, tüketici, ödemeleri sözleşmede belirtilen bir bankada satıcı adına açılacak
bir hesaba yatırmakla yükümlüdür. Bu hesapta toplanan tüketici ödemeleri konutun devir
veya teslimine kadar bloke altında olup, yalnızca hakediş karşılığında serbest
bırakılabilir.
(2) Konutun tamamlanma oranına göre belirlenecek hakediş sisteminde, ödemelerin
doğrudan bankaya yapılmış olması ve bankaların sorumluluğu altında inşaatın ilerleme
seviyesi oranında şirkete aktarılması esastır. Bu şekilde yapılacak ödemelerde tüketicinin
rızası aranmaz. Bu işlemlerle ilgili olarak banka, tüketiciden komisyon ve benzeri isim
altında herhangi bir bedel talep edemez.
(3) Satıcı, 10 uncu maddede yer alan yükümlülüklerini yerine getirmezse, hesap
üzerindeki haklarını kaybeder. Bu durumda, tüketicinin yapmış olduğu
ödemelerin hakediş usulüne göre satıcıya ödenmemiş kısmı banka tarafından tüketiciye
iade edilir. Tüketicinin o ana kadar yapmış olduğu ödemelerin satıcıya ödenen kısmı
üzerinde ise tüketicinin hakları saklıdır.
(4) Banka, hakedişlerin kontrolünün sağlanması amacıyla yapı denetim, müşavirlik veya
danışmanlık firmalarından da hizmet alabilir.
Bağlı kredi ile teminat
MADDE 16 – (1) Ön ödemeli konut satışının bağlı kredi ile yapılması halinde,
kullandırılan kredi tutarında teminat sağlanmış olur. Ancak, satıcı kullanılan bağlı kredi
tutarının üzerinde kalan tutarı, ayrıca teminat altına almak zorundadır.
ALTINCI BÖLÜM
Çeşitli ve Son Hükümler
Yürürlükten kaldırılan yönetmelik
MADDE 17 – (1) 13/6/2003 tarihli ve 25137 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan
Kampanyalı Satışlara İlişkin Uygulama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik
yürürlükten kaldırılmıştır.
Yürürlük
MADDE 18 – (1) Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE 19 – (1) Bu Yönetmelik hükümlerini Gümrük ve Ticaret Bakanı yürütür.
www.tsb.org.tr